公務員が知らないと3000万円以上損します!公務員なら住宅ローンは〇〇で組め!!【完全版】

コウ

ここに記載していることは、全員ができるとは限りません!

でも、配偶者が公務員の方ならかなりの確率でできますよ!

住宅ローンの裏技【公務員編】~繰上返済を負担なく行う方法~

 これから住宅購入を検討している夫婦のどちらかが一人でも公務員のかた向けです。

 35年で組んだ住宅ローンの返済は繰上返済をしなければ35年間の返済で完済します。

普段の生活を切り詰めて繰上返済をすれば20年もかからずに完済できてしまうでしょう。

しかし、生活を切り詰めることなく繰上返済ができる方法があります。

それは、公務員の共済組合で住宅ローンを組んで一般の銀行で不動産投資を行うとうい裏技です。

なぜ不動産投資なのか

 投資の世界ではリスクがつきものです。

しかし、不動産投資についてはこのリスクが出尽くしているといわれています。

つまり、適切な方法で行えばリスク管理できてしまうのです。

そして、不動産投資と相性がいいのが時間をかけることです。

 住むための不動産を投資用の不動産でカバーする方法をとれば、

住宅ローンはすぐに完済できてしまいます。

しかも、公務員の配偶者がいるかたは不動産投資に適しています。

 この不動産投資をする際、

公務員だけが使える共済組合の住宅ローンと組み合わせるのが裏技です。

銀行から住宅ローンを借りた後は、信用情報に記載されるため、お金を借りられない

最近は住宅ローンの金利は異常なまでに安いです。

平成初期は変動でも3~4%台だった金利が、

今は変動なら1%未満、条件さえ整えば

固定金利ですら1%台で組むことができます。

そして、住宅ローンを組むと信用情報に借財がいくらあるのかが記載されます。

この信用情報をもとに、銀行はお金を貸してしっかり返済できるかどうかを判断しています。

そのため、住宅ローンを組むと、何千万単位の借財が記載されるため、

よっぽど年収が高く安定していない限り、その後はお金を借りることはできません。

しかし、住宅ローンを組んだ後でも信用情報に一切載せないことができます。

もちろん合法です。それが、共済の住宅ローンを使用する方法です。

公務員共済組合は信用情報になぜ載らない

銀行で借りた住宅ローンの信用情報は、

全国銀行信用情報センターというところで管理しています。

ここで管理している情報は全国銀行信用情報センターの会員になっている銀行のみです。

全国銀行個人信用情報センター | 全銀協の活動を知りたい方 | 一般社団法人 全国銀行協会 (zenginkyo.or.jp)

一般的な銀行はセンター会員になっています。

このため、通常住宅ローンを借りると信用情報に記載されてしまうのです。

 しかし、会社の貸付けや公務員の共済組合等はこちらのセンター会員になっていません

このため、センター会員以外の銀行からの借財は信用情報に記載されないのです。

知っている方は裏技ではないと思いますが。。。

公務員の配偶者がいるのであれば、迷わず公務員の共済組合を使うべき

 公務員の共済組合の住宅ローンは金利が少し高めです。

といっても変動で1%台なので昔と比べると安いほうだと思いますが。

しかし、この少し高めの金利であっても、それを遥かに超える

「信用情報に載らない」というメリットを享受できます。

信用情報に載らないこのメリット

 信用情報に載らないことがなぜメリットなのかというと、

公務員だけが使えるうえにこの事実は不動産投資をしない限り、

一切役に立たないからです。

しかし、不動産投資をする上で信用情報とは非常に重要です。

銀行からお金を借りているのに、信用情報上は借りていないことにできるのは、

一般の銀行からお金を借りて融資をしている不動産投資家からすると、驚愕の事実です。

どのくらいまでお金を借りれるのか

 通常は年収の6倍程度の借財が可能といわれています。

年収700万円であれば6倍の4200万円です。

これを信用の枠といいます。

年収700万円の方が、4000万円の住宅ローンを銀行で借りたとすると、

残りの信用枠は(4200万円-4000万円=)200万円となります。

そして、信用情報には住宅ローン4000万円と記載されます。

しかし、共済組合の住宅ローンで同じ4000万円を借りたとしても、

信用情報には載らないので、信用枠は4200万円のままです。

なんと、この信用枠4200万円をもとに、

一般の銀行から融資を受けて投資用不動産を購入できてしまうのです。

1000万円の物件であれば4件購入できます

この4件の物件が時間をかけることによって収益をもたらしてくれるのです。

まさに裏技以外のなにものでもないと思います。

購入後6年経過後に投資用不動産を売却すると

不動産の売却益に対する税金は、その年の1月1日時点での所有期間が5年未満かどうかで税率が倍違います。

このため、投資用不動産の売却は6年目以降に行うのがベストです。

しかし、状況によっては所有期間5年未満の売却でも、

十分メリットを得られる場合がありますので、一概にはいえません。

投資用不動産の借入金の返済は、物件の賃貸人が行ってくれます。

入居者がいる限り、返済の大部分はあなたの代わりに入居者が行ってくれます。

1400万円35年融資(金利:変動2%)の投資用物件で、月6万円の家賃だと、年間6800円の赤字

この条件で融資を組んだ場合の年間収支は赤字になります。

  • 家賃60000万円
  • 管理費・共益費(修繕積立金込)8000円
  • 管理会社物件管理費用2400円
  • 銀行への借入金返済額:毎月46000円
  • 収支+3600円(60000円-8000円ー2400円ー46000円)
  • 固定資産税:年間50000円
  • 年間収支ー6800円(50000円-3600円×12か月)

年間収支:ー6800円です

6800円を12か月で割ると、ひと月あたり

566円を支払うことになります。

銀行のローン残債は、毎年確実に減っている

借入金の残債は7年間で208万円減っています。

年間の借入金元金の残債は下記のとおりです。

  • 1年目1372万
  • 2年目1343万
  • 3年目1314万
  • 4年目1289万
  • 5年目1254万
  • 6年目1223万
  • 7年目1192万

7年間で自分が支払う金額は47600円(年間6800円×7年)となります。

『7年間で5万円も支払いたくないよ!』って思ったあなた!

208万円を4万7600円で購入できると考えてください。

5万円が40倍にもなって帰ってきます。

あなたは毎月の保険料いくら払ってますか?

毎月566円以上支払っているのなら、

7年後に40倍になって帰ってきますか?

絶対にかえって来ないでしょう。もし帰ってくるとしたら、

生命保険の還付金か、後遺症が残り生活に支障がでるレベルの

病を患った時くらいでしょう。

所有する不動産を売却したら

不動産価格が値上がりしていれば売却益が出ます。

逆に不動産価格が値下がりしていたとしても、売らなければいいだけです。

入居者がいる限り家賃は入り続けます。

また、物件の建物価格は経年劣化とともに減少しますが、

土地について価格は変動こそしますが、減少はしません。

年数が経つにつれて土地が狭くなったりはしませんからね。

適切なタイミングで物件を買い替えていけば、

常に新しい状態の物件を所有できる上に、借入金は確実に減っていきます。

1400万円で購入した物件を7年後1400万円で売却できたら

7年後の残債は1192万円です。仮に1400万円で売却できたとすれば、

単純計算で208万円の利益が出ます。

この利益に対して税金がかかります。

所有期間所得税住民税合計
短期譲渡所得30.63%9%39.63%
長期譲渡所得15.315%5%20.315%
所有期間は1月1日を起点とし5年未満が短期、5年以上が長期

208万円であれば、税引後約158万円になります。

1物件で158万円

もし仮に売却価格が1400万円ではなく2000万円になっていたとしたら、

808万円で、税引き後、約638万円になります。

1物件638万円

仮に1物件でも購入価格と同額で売却できれば税引き後、手残りがあります。

詳細なやり方はここには記載しませんが

これを上手く活用していけば、20年程で住宅ローンを完済できます。

公務員は投資用物件を持つ際に3つの制限があります。

① 物件4棟まで

② 物件9室まで

③ 年間家賃収入499万9999円まで

これら全てを超えない範囲で持つことができます。

でも、申請することでこの制限は解除できますが、

ハードルが非常に高いです。

違反すると最悪の場合、職を失いますので、適法に行いましょう。

住宅ローン完済後、返済額と同額を貯金したらいくら貯まる

 

20年程で住宅ローンを完済できたあと、住宅ローンの支払額を貯金に回すといくら貯まるのでしょう?ざっくり計算してみましょう。

  1. 35年返済を20年で返済
  2. 15年間住宅ローンの支払額と同額を貯金する
  3. 毎月返済10万円と仮定
  4. 15年=12か月×15年=180か月
  5. 180か月×10万円=1800万円

なんと1800万円も貯まります。もしこれを毎月10万円積み立て投資していたとすると複利運用されるので2000万円を軽く超えてきます。

普通に返済して35年後に無借金の家を手に入れるのか、不動産投資をして35年後に無借金の家と1800万円を手にするのか、あなたならどちらを選択しますか?

私は迷わず後者を選択しました!!

人生一度きり損したくありませんからね!

シェアしてください!

コメントを残す