公務員が知らないと３０００万円以上損！ 公務員の住宅ローンは〇〇で組め！！ 【完全版】

ここに記載していることは、全員ができるとは限りません！

配偶者又は本人が『公務員』の方ならかなりの確率でできますよ！

ここで公開する情報は、見る人が見れば「目から鱗」の情報です。成功する人はこのようなチャンスを決して逃しません。（チャンスを待たずに自分で作る ）

住宅ローンの裏技【公務員編】～繰上返済を負担なく行う方法～

　これから住宅購入を検討している夫婦のどちらかが一人でも公務員のかた向けです。

　３５年で組んだ住宅ローンの返済は繰上返済をしなければ３５年間の返済で完済します。

公務員の給料であれば、普段の生活を切り詰めて繰上返済をすれば、２０年もかからずに完済できてしまうでしょう。

しかし、生活を切り詰めることなく繰上返済ができる方法があります。

それは、公務員の共済組合で住宅ローンを組んで一般の銀行で不動産投資を行うとうい裏技です。

なぜ不動産投資なのか

　投資の世界ではリスクがつきものです。

しかし、投資の中で唯一『不動産投資』だけは、このリスクが出尽くしているといわれています。

適切な方法で行えばリスク管理できてしまうのです。

そして、不動産投資と相性がいいのが時間をかけることです。

　住むための不動産購入を投資用不動産でカバーする方法をとれば、住宅ローンはすぐに完済できてしまいます。

公務員の配偶者がいるかたは不動産投資に適しています。

　不動産投資を行う場合に、公務員だけが使える共済組合の住宅ローンと組み合わせるのが裏技です。

銀行から住宅ローンを借りた後は、信用情報に記載されるため、お金を借りられない

最近は住宅ローンの金利は異常なまでに安いです。

平成初期は変動でも３～４％台だった金利が、今は変動なら１％未満、条件さえ整えば

固定金利ですら１％台で組むことができます。

通常は住宅ローンを組むと信用情報に借財がいくらあるのかが記載されます。

この信用情報をもとに、銀行はお金を貸してしっかり返済できるかどうかを判断しています。

そのため、住宅ローンを組むと、何千万単位の借財が記載されるため、よっぽど年収が高く安定していない限り、その後はお金を借りることはできません。

しかし、住宅ローンを組んだ後でも信用情報に一切載せないことができます。

もちろん合法です。それが、共済の住宅ローンを使用する方法です。

公務員共済組合は信用情報になぜ載らない

銀行で借りた住宅ローンの信用情報は、『全国銀行信用情報センター』というところで管理しています。

ここで管理している情報は全国銀行信用情報センターの会員になっている銀行のみです。

全国銀行個人信用情報センター | 全銀協の活動を知りたい方 | 一般社団法人 全国銀行協会 (zenginkyo.or.jp)

一般的な銀行はセンター会員になっています。

このため、通常住宅ローンを借りると信用情報に記載されてしまうのです。

　しかし、会社の貸付けや公務員の共済組合等はこちらのセンター会員になっていません。

センター会員以外の銀行からの借財は信用情報に記載されないのです。

知っている方は裏技ではないと思いますが。。。

公務員の配偶者がいるのであれば、迷わず公務員の共済組合を使うべき

　公務員の共済組合の住宅ローンは金利が少し高めです。

といっても変動で１％台なので昔と比べると安いほうだと思います。

しかし、この少し高めの金利であっても、それを遥かに超える「信用情報に載らない」というメリットを享受できます。

信用情報に載らないこのメリット

　信用情報に載らないことがなぜメリットなのかというと、公務員だけが使えるうえにこの事実は不動産投資をしない限り一切役に立たないからです。

不動産投資をする上で信用情報は非常に重要です。

銀行からお金を借りているのに、信用情報上は借りていないことにできるのは、一般の銀行からお金を借りている不動産投資家からすると驚愕の事実です。

むしろ不動産業者ですらこの事実はほとんど知りません。

どのくらいまでお金を借りれるのか

　通常は年収の６倍程度の借財が可能といわれています。

年収７００万円であれば６倍の４２００万円です。

これを信用の枠といいます。

年収７００万円の方が、４０００万円の住宅ローンを銀行で借りたとすると残りの信用枠は（４２００万円－４０００万円＝）２００万円となります。

そして、信用情報には住宅ローン４０００万円と記載されます。

しかし、共済組合の住宅ローンで同じ４０００万円を借りたとしても、信用情報には載らないので、信用枠は４２００万円のままです。

なんと、この信用枠４２００万円をもとに、一般の銀行から融資を受けて投資用不動産を購入できてしまうのです。

１０００万円の物件であれば４件購入できます。

この４件の物件が時間をかけることによって収益をもたらしてくれるのです。

まさに裏技以外のなにものでもないと思います。

購入後６年経過後に投資用不動産を売却すると

不動産の売却益に対する税金は、その年の１月１日時点での所有期間が５年未満（“国税庁　土地や建物を売ったとき”　）かどうかで税率が倍違います。

このため、投資用不動産の売却は６年目以降に行うのがベストです。

状況によっては所有期間５年未満の売却でも、十分メリットを得られる場合がありますので、一概にはいえません。

投資用不動産の借入金の返済は、物件の賃貸人が行ってくれます。

入居者がいる限り、返済の大部分はあなたの代わりに入居者が行ってくれるのです。

１４００万円３５年融資(金利：変動２％)の投資用物件で、月６万円の家賃だと、年間６８００円の赤字

例えば、『１４００万円３５年融資(金利：変動２％)。月６万円の家賃』で融資を組んだ場合の年間収支は赤字になります。

６８００円を１２か月で割ると、ひと月あたり５６６円を支払うことになります。

銀行のローン残債は、毎年確実に減っている

年間収支がマイナスであったとしても、借入金の残債は確実に減っています。

『１４００万円３５年融資(金利：変動２％)。月６万円の家賃』で７年間返済した場合は、借入金の残債は７年間で２０８万円減っています。

年間の借入金元金の残債は下記のとおりです。

７年間で自分が支払う金額は４７６００円（年間６８００円×７年）です。

『７年間で５万円も支払いたくないよ！』って思ったあなた！

２０８万円を４万７６００円で購入できると考えてください。

５万円が４０倍になって帰ってきます。

あなたは毎月の保険料いくら払ってますか？

毎月５６６円以上支払っているのなら、７年後に４０倍になって還ってきますか？

絶対に還って来ないでしょう。

もし帰ってくるとしたら、生命保険の死亡保険金か、病や事故で日常生活に支障がでるレベルの後遺症を患った時くらいでしょう。

所有する不動産を売却したら

不動産価格が値上がりしていれば売却益が出ます。

逆に不動産価格が値下がりしていたとしても、売らなければいいだけです。

入居者がいる限り家賃は入り続けます。

物件の建物価格は経年劣化とともに減少します。

でも、土地については価格こそ変動しますが、減少はしません。

年数が経つにつれて土地が狭くなったりはしませんからね。

適切なタイミングで物件を買い替えていけば、常に新しい状態の物件を所有できる上に、借入金は確実に減っていきます。

１４００万円で購入した物件を７年後１４００万円で売却できたら

７年後の残債は１１９２万円です。仮に１４００万円で売却できたとすれば、単純計算で２０８万円の利益が出ます。

この利益に対して税金がかかります。（参考　“国税庁　土地や建物を売ったとき”）

２０８万円であれば、税引後約１５８万円になります。

『１物件で１５８万円』

もし仮に売却価格が１４００万円ではなく２０００万円になっていたとしたら、８０８万円で、税引後約６３８万円になります。

『１物件６３８万円』

しかし、初めから売却益を狙って物件を取得することは、プロでも困難です。

売却益は出せなくても、物件の価値が比較的下がりにくい物件だけを購入することは可能です。

仮に１物件でも購入価格と同額で売却できれば税引き後、手残りがあります。

詳細なやり方はここには記載しませんが、これを上手く活用していけば、２０年程で住宅ローンを完済できます。

公務員は投資用物件を持つ際に３つの制限があります。

ただし、公務員のかたは気を付けなければならないことがあります。

それは『人事院規則で定められた制限』です。

これを超えなければいいのです。

つまり、裏を返せば①「物件は４棟まで」かつ②「部屋は９室まで」かつ③「年間家賃収入４９９万９９９９円まで」であれば申請せずとも認められているのです。

これら全てを超えない範囲であれば投資用物件を所有できます。

申請することでこの制限は解除できますが、ハードルが非常に高いです。

違反すると最悪の場合、職を失いますので適法に行いましょう。

住宅ローン完済後、返済額と同額を貯金したらいくら貯まる

２０年程で住宅ローンを完済できたあと、住宅ローンの支払額を貯金に回すといくら貯まるのでしょう？ざっくり計算してみましょう。

なんと１８００万円も貯まります。もしこれを毎月１０万円積み立て投資していたとすると複利運用されるので２０００万円を軽く超えてきます。

普通に返済して３５年後に無借金の家を手に入れるのか、不動産投資をして３５年後に無借金の家と１８００万円を手にするのか、あなたならどちらを選択しますか？

僕は迷わず後者を選択しました！！

人生一度きり損したくありませんからね！